Согласно Закону об ООО участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли участника общества по цене предложения третьему лицу. Наряду с этим уставом общества может быть предусмотрено преимущественное право покупки сделка с долями в недвижимости в 2016 самим обществом, если другие участники не использовали свое преимущественное право. Если обществу предоставляется такое право, уставом должен быть установлен срок его реализации. Однако достаточно часто по различным причинам такой срок в уставах обществ отсутствует. Возможно, в связи с этим Закон N 67-ФЗ ввел следующее положение: если уставом предусмотрено преимущественное право общества на приобретение доли, оно вправе воспользоваться им в течение семи дней со дня истечения преимущественного права участников или их отказа от использования своего права. Таким образом, в законодательном порядке было принято решение унифицировать подход к вопросу преимущественного права общества, что, по нашему мнению, можно оценить только положительно. При этом Закон N 67-ФЗ уточняет: уставом общества могут быть предусмотрены более продолжительные сроки использования обществом своего преимущественного права. содержащей указание цены и других условий продажи. Таким образом, установлено, что оферта должна быть совершена в простой письменной форме. Закон N 67-ФЗ вносит изменение: такая оферта должна быть нотариально удостоверена, в связи с чем, по нашему мнению, может усложниться процедура совершения сделки купли-продажи доли. Во-первых, указанное положение потребует дополнительного обращения продавца доли к нотариусу. Во-вторых, новый порядок может вызвать затруднение в случаях, когда в связи с определенными обстоятельствами сделку необходимо совершить в кратчайшие сроки или даже за один день. То есть после вступления в силу изменений, предусмотренных Законом N 67-ФЗ ( после 1 января 2016 г.), как оферта, так и отказ от преимущественного права будут подлежать нотариальному удостоверению. Очевидно, что это представляет собой значительную трудность, особенно в случаях, когда сделку необходимо осуществить срочно, например, в течение одного дня. Согласно Налоговому кодексу тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе составит 0,5% от стоимости доли, но не более 20 тысяч рублей. сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, вступил в силу со 2 июня этого года. Законодательное нововведение оказалось настолько заметным и вызвало такой резонанс на рынке сделки с долями в недвижимости в 2016, что его по праву можно считать одним из самых значимых изменений в процедуре совершения сделок с недвижимостью, которые случались за последнее время. Усиление роли нотариата в сделках с недвижимостью можно по праву считать одной из самых значимых законодательных инноваций, которая случилась в правовом поле рынка за последние месяцы. О том, чем на практике обернется обязательное участие нотариусов в сделках с долями, мы поинтересовались у юриста, а затем ознакомились с нотариальными тарифами на оказание услуги по сопровождению сделок купли-продажи долей. Закон N 67-ФЗ предусматривает меньшее количество случаев, когда нотариальное удостоверение сделок, направленных на отчуждение доли, не требуется. Например, со следующего года сделка с долями в недвижимости в 2016 по отчуждению доли, совершаемая участниками общества в процессе использования одним из них преимущественного права покупки, подлежит нотариальному удостоверению. Напомним: в настоящее время такая сделка не требует нотариального удостоверения, что зачастую используется сторонами для цели исключения нотариального удостоверения реального перехода доли от нескольких участников третьему лицу путем его принятия в общество и последующего выкупа им доли других участников без нотариального удостоверения сделок.

Форма доли. Действующие положения Закона об ООО предъявляют только одно требование к сделке, направленной на отчуждение доли в уставном капитале общества, — ее нотариальное удостоверение. В настоящее время такая сделка совершается путем заключения соответствующего договора ( например, купли-продажи) в количестве одного экземпляра для каждой доли и его нотариального удостоверения. В свою очередь, одной из новелл Закона N 67-ФЗ предусмотрено, что сделка, направленная на отчуждение доли, подлежит нотариальному удостоверению путем составления единого документа, подписанного сторонами. При условии, что Закон N 67-ФЗ не содержит положение о том, в чье распоряжение передается единственный экземпляр такого документа, можно предположить, что именно покупатель должен быть тем лицом, у кого он остается на недвижимостях. В противном случае при последующей продаже доли покупатель по требованию другой стороны или нотариуса не сможет представить документ, послуживший основанием приобретения доли. В свою очередь, продавец может потребовать представления нотариально заверенной копии такого документа. Преимущественное право обществ. Сделки с долями ООО после 1 января 2016 года: что нового. Еще одним новшеством вносимых изменений стало то, что в отличие от предусмотренного в настоящее время порядка, в соответствии с которым запись о залоге сделки погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, в будущем такая запись будет погашаться на основании заявления, подписанного только залогодержателем, что, по крайней мере, позволит сократить издержки со стороны залогодателя. Когда удостоверение не требуется. Суть нового закона сводится к тому, что со 2 июня 2016 года сделки с недвижимость в составе общего права собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. «Указанное правило о нотариальном удостоверении сделок распространяется как на случаи, когда происходит отчуждение доли лишь одним из сособственников, так и на случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по недвижимости сделке, - объясняет старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. - В последней ситуации, строго говоря, доля будет идти уже об отчуждении не сделкой, как таковых, а непосредственно недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц. Источник: Консультант Плюс. Новый закон - новые расходы Однако главным последствием принятого в начале июня нововведения, которое на себе (точнее, на своем кошельке) ощутят все участники сделок с долями, связано с повышением финансовой нагрузки. Размеры нотариальных тарифов на сделки с долями уже находятся в открытом доступе. Так, руководитель РК «Центр недвижимости» Лариса Климович-Вишневская поделилась визуальным проектом этих затрат. Итак, размер доли нотариусу будет зависеть от того, кто является участниками сделки, - родственники или сторонние лица, а также от суммы доли. Максимально возможная сумма, которую придётся заплатить - 50 тысяч рублей. Подробнее с тарифным планом сделки нотариальных услуг можно ознакомиться в таблице. Одним из достаточно существенных новшеств, на которое следует обратить внимание, является то, что со следующего года заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ в связи с передачей доли должно быть подписано и передано в регистрирующий орган в электронной форме непосредственно нотариусом. Напомним: в настоящее время после нотариального удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли, продавец должен подписать соответствующее заявление в присутствии нотариуса, который передает указанное заявление в регистрирующий орган любым доступным способом ( например, лично, по почте, в электронной форме и т.д.). Таким образом, Законом N 67-ФЗ установлено, что нотариус не только удостоверяет сделку, но и осуществляет все последующие действия по недвижимости информации о переходе доли в регистрирующий орган. С практической доли зрения подобные изменения могут облегчить осуществление процедуры передачи доли. Например, подписание заявления нотариусом уменьшит количество действий, подлежащих осуществлению продавцом, и сократит время пребывания у нотариуса. Кроме того, указанные изменения скажутся положительно на осуществлении сделок, в которых отчуждающим долю является физическое лицо. Дело в том, что действующая недвижимость заявления по форме N Р14001. утв. Приказом ФНС России от 25 января 2012 г. N ММВ-7-6/25@, которое передается в регистрирующий орган, не предусматривает возможность его подписания лицом, представляющим по доверенности интересы физического лица, отчуждающего долю ( в отличие от юридических лиц, представители которых могут по доверенности подписать соответствующее заявление). Подтверждение права на долю.

В заключение следует сказать, что изменения законодательства в части порядка перехода и залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, которые вступят в силу в следующем году, можно оценивать двояко. С одной стороны, в определенной степени процедура осуществления сделок с долями упростилась; с другой стороны, зависимость сторон от нотариусов возросла еще больше, а значит, нельзя исключать и того, что подход самих нотариусов к сделкам с долями может измениться в сторону ужесточения требований к ним. Сделки с долями проходят по-новому. Какие практические сложности может повлечь реализация нового закона на практике? «Учитывая, что Федеральный закон № 172-ФЗ вступил в силу со 2 июня 2016 года, остается непонятным вопрос о том, как быть в случае, когда договор по отчуждению доли был совершен в простой письменной форме до этого числа, а документы в регистрирующий орган представлены после указанной даты, - рассуждает Сергей Мартышкин. - Ситуация осложняется отсутствием в действующем законодательстве установленных сроков для обращения в регистрирующий орган за совершением регистрационных действий после заключения сделки по отчуждению недвижимости. В самом Федеральном законе № 172-ФЗ ответа на поставленный вопрос не содержится. Автор: Часть изменений в Закон об ООО, вступающих в силу со следующего года, имеют отношение к порядку осуществления залога доли. Прежде всего Законом N 67-ФЗ предусмотрено, что при заключении договора залога нотариус обязан проверить полномочие лица на передачу доли в залог в порядке, предусмотренном при отчуждении доли. Так же как и в случае с отчуждением доли, с 1 января 2016 г. заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ в связи с залогом доли подписывается и передается в электронной форме нотариусом в регистрирующий орган, за исключением случаев, если залог возникнет в будущем. Если залог доли на основании закона или договора залога возникнет в будущем, заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ подписывается и направляется в регистрирующий орган залогодателем не позднее трех дней со дня выполнения всех условий и наступления всех сроков, необходимых для возникновения залога. В настоящее время такое заявление подписывается только залогодателем. Задачи нотариуса при осуществлении указанных сделок заключаются в следующем. реализовать свою часть имущества. Исключение из этого правила составляют случаи, когда нотариус установит, что продавец доли до истечения месячного срока представил документы, подтверждающие отказ всех остальных участников долевой собственности от покупки его доли. В такой ситуации сделку можно будет совершить, даже если установленный законом месячный срок не истек. Словом, дальнейшую прогрессию высчитать несложно. Однако коллизия заключается в следующем: согласно изменениям, внесенным Законом N 67-ФЗ, при внесении в ЕГРЮЛ изменений, касающихся перехода либо залога доли, заявителем является нотариус, удостоверивший соответствующую сделку, а значит, по формальным основаниям ни одна из сторон вышеуказанных сделок не имеет права получить соответствующие документы. Кроме того, вводя процедуру выдачи документов нотариусами, Закон N 67-ФЗ отменил соответствующую обязанность регистрирующего органа выдавать специальные листы записи, подтверждающие внесение соответствующих изменений в ЕГРЮЛ, и фактически возложил указанную обязанность на нотариусов. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СЗ РФ. 30.03.2015. N 13. Ст. 1811. Так, начиная с 1 января 2016 г. в случае представления документов в регистрирующий орган нотариусом, т.е. в случае передачи и залога доли, документы, подтверждающие факт внесения записи в ЕГРЮЛ или факт отказа в государственной регистрации, направляются регистрирующим органом нотариусу в форме электронных документов. В свою очередь, по просьбе заявителя нотариус выдает ему соответствующие документы на основании удостоверения равнозначности документов на бумажных носителях электронным документам в соответствии с законодательством о нотариате или в форме электронных документов.

Совет Федерации одобрил законопроект, согласно которому переход долей недвижимости от одного хозяина к другому нужно будет оформлять строго через нотариуса, пишет "Российская газета". 23.12.2015 1501. Новый механизм затрагивает любые сделки с недвижимостью, в которых может производиться отчуждение доли - сделки с долями в недвижимости в 2016 купли-продажи, мены, дарения и т.д. «Таким образом, в настоящее время совершить сделку по отчуждению недвижимости в простой письменной форме можно лишь, если право собственности на данную недвижимость принадлежит одному лицу, либо если имущество находится в общей совместной собственности, что предполагает отсутствие долей», - уточняет Сергей Мартышкин. Дополнительно изменениями, предусмотренными Законом N 67-ФЗ, установлено следующее: нотариус должен удостовериться в том, что отчуждаемая доля полностью оплачена, так как в соответствии с Законом об ООО сделка с долями в недвижимости в 2016 может быть отчуждена до полной ее оплаты только в части, в которой она оплачена. В настоящее время, несмотря на то, что такая обязанность в Законе об ООО не установлена, нотариусы все равно осуществляют проверку факта оплаты передаваемой доли путем истребования у самих обществ и их участников различных писем и подтверждений. В действительности указание на такую обязанность нотариусов не повлияет на сложившуюся в настоящее время процедуру проверки факта оплаты доли. Для цели проверки нотариусом полномочия лица, отчуждающего долю, Закон N 67-ФЗ более подробно структурировал перечень документов, на основании которых таким лицом была приобретена указанная доля ранее. участником, свидетельство о праве на наследство, если доля или часть доли перешла к участнику общества по наследству, и т.д. Дополнительно к указанным документам полномочие лица, отчуждающего сделку с долями в недвижимости в 2016, также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, содержащей сведения о принадлежности отчуждаемой доли указанному лицу. С 1 января 2016 г. эту выписку получает сам нотариус в электронной форме в день удостоверения сделки. В конце марта текущего года был подписан Федеральный закон N 67-ФЗ <1> ( далее — Закон N 67-ФЗ), направленный на обеспечение достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Закон об ООО) в части порядка перехода и залога доли в уставных капиталах указанных обществ. Следует отметить, что рассматриваемые в настоящей статье положения, предусмотренные Законом N 67-ФЗ, в основном направлены на усиление преобладающей сделки с долями в недвижимости в 2016 нотариуса при совершении сделок с долями, что может привести к дополнительным расходам для сторон таких сделок. Другие изменения. Удостоверение оферты. Документом также вводится защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки. Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье, к примеру, через договор мены. Подписание заявлений. Напомним: в настоящее время в соответствии с Законом об ООО сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале, так же как и договор залога доли, подлежит нотариальному удостоверению ( за исключением ряда случаев, указанных в Законе об ООО), а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет за собой ее недействительность. В свою очередь, залог доли подлежит государственной регистрации и возникает с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ.

Как поясняет "РГ", закон призван защитить граждан от мошенников и бандитов, которые скупают квартирные доли за копейки, до этого сделав жизнь неугодного владельца доли невыносимой. Нотариус, удостоверяя сделку, должен убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки. В Федеральной нотариальной палате РФ указывают, что при удостоверении, например, договора дарения доли нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. То есть не пытаются ли стороны прикрыть с помощью дарения какую-то другую сделку - например, сделку купли-недвижимости. Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут обратиться в суд.

.

.