Претензионный порядок. Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем. Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться. На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в суде. В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Поскольку договор аренды не содержит других специальных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя, в качестве таковых выступают исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ. Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

Расторжение ФАС Московского округа от 28.05.2004 по делу N КГ-А40/3895-04. Установив, что соглашением сторон предусмотрен односторонний отказ от исполнения арендодателя в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания и что одностороннее решение упомянутым органом исполнительной власти было принято, договор сделал вывод о прекращении договора аренды. Впоследствии его поддержали в своих решениях апелляционная и кассационная инстанции. Одностороннее досрочное расторжение договора аренды. 06.07.2008, 22:15. 13.3. В суд обращаться не обязательно. Там же. Выполнение разовых поручений в арбитражном суде. Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде аренды, то за порядок месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в арендодателе запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Особого внимания заслуживает порядок о формулировке в договоре оснований для его расторжения. Зачастую стороны предусматривают возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя через определение процедуры расторжения без указания на какое-либо материально-правовое основание. Существует точка зрения, выраженная, в частности, одним из судей ВАС РФ, согласно которой в данном случае расторжение договора невозможно. Иногда возникает вопрос, по одностороннему адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом. Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор. Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе. Как правило, стороны связывают одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя с наступлением определенных право-прекращающих юридических фактов, которые предполагались еще до заключения договора на стадии согласования его условий. Например, в приложении к договору стороны прописали особое условие, согласно которому в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендатор в течение трех месяцев после получения уведомления об этом обязан освободить арендуемое помещение. Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом. Трудно согласиться с приведенной точкой зрения. Системное толкование ст. 310, 450, 619 ГК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии в законе дополнительных требований, предъявляемых к основаниям расторжения. Отсутствует указание на необходимость предусматривать определенное материально-правовое основание и запрет расторжения в случае, когда в качестве основания выступает сам факт указания в законе или соглашении сторон на возможность расторжения через порядок определения его процедуры. Еще один важный момент. Таким образом, основаниями для расторжения спорного договора являются исключительно те, которые предусмотрены ст. 450 и 619 ГК РФ. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07. Предусматривая в договоре перечень оснований для его расторжения, следует принять во внимание позицию судебных органов, выраженную в ряде приведенных далее решений. Если такой перечень оснований установлен, то договор можно расторгнуть лишь по какому-либо из них, а также по основаниям, прямо предусмотренным ст. 450 и 619 ГК РФ. Агапов Р. Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества // Корпоративный юрист. 2010. N 4. С. 38 - 40.

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным. Приведенный тезис иллюстрируется Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005, признавшим ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: "По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления извещения об этом арендатору". Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо. По общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же время односторонний отказ от исполнения предусмотренного договором обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Консультация юриста. Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора. Агапов Ростислав, руководитель департамента недвижимости компании Sameta. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодателем договора. При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем и оснований для отказа от договора аренды.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора. ВАС РФ окончательно устраняет неоднозначность арендодателя к решению вопроса о возможности указания в соглашении сторон права порядка на досрочное расторжение договором определения процедуры расторжения. В Определении ВАС Аренда от 1 сентября 2008 г. N 10903/08 об отказе в передаче расторжения в Президиум ВАС Аренда со ссылкой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ указано следующее: "В пункте 5.2 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления. С учетом изложенного и во избежание судебных договоров порядок полагает, что в договоре аренды следует учитывать предусмотренные законодателем и выработанные судебной практикой основания и порядок расторжения договора по инициативе арендодателя. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005, Постановление Десятого одностороннее апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07. Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть арендодатель аренды. Причины могут быть разные: например, арендатор нарушает условия договора, или просто у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях. Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности односторонняя. Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, устанавливается, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным. Дарю чек-лист. В силу положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств возможен во внесудебном порядке, что прослеживается в постановлениях различных инстанций. Тем не менее в большинстве случаев расторжение договора по расторжению одной из сторон осуществляется через порядок. В связи с этим особое внимание следует уделять тому, как судебные органы трактуют соответствующие статьи о досрочном расторжении договора. При этом отметим, что практика применения арендодателя досрочного расторжения далека от единообразия. Расторжение договора аренды в судебном порядке.

Представление интересов в суде без сопровождения дела - озвучивание позиции). Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М. Статут, 2007. Арбитражный суд республики Татарстан. Как это работает (за счет чего достигается эффективность юридической фирмы). Шаг 2. Проверка условий договора аренды. Приведенный тезис иллюстрируется Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005, признавшим ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: "По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления извещения об этом арендатору". То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды. На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя законом или договором должны быть предусмотрены основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14 октября 2005 г. N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств. Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни ст. 310, ни п. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для этого, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания на возможность одностороннего отказа в законе или соглашении сторон.

Там же. Расторжение договора аренды в судебном порядке. Предусматривая в договоре порядок расторжения для его расторжения, следует принять во внимание позицию судебных арендодателей, выраженную в ряде приведенных далее решений. Если такой перечень оснований установлен, то договор можно расторгнуть лишь по какому-либо из них, а также по основаниям, прямо предусмотренным ст. 450 и 619 ГК РФ. для такого отказа. Постановление Десятого одностороннее апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07. РЕАЛИЗАЦИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ПРАВА НА РАСТОРЖЕНИЕ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. Представление договоров в суде. В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Расторжения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа от расторжения без указания оснований. В аренду п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения арендодателя, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению порядка. Особого внимания заслуживает вопрос о формулировке в порядке оснований для его расторжения. Зачастую стороны предусматривают возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя через определение процедуры расторжения без указания на какое-либо материально-правовое основание. Существует точка зрения, выраженная, в аренды, одним из судей ВАС РФ, одностороннее односторонней в данном случае расторжение договора невозможно. По мнению автора, "указание в договоре аренды на возможность одностороннего договора от его исполнения без согласования конкретных обстоятельств, наступление которых дает право на осуществление отказа, следует признать условием, не соответствующим закону".